以前房地產(chǎn)的場景似乎只在線下，但隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的加入，房地產(chǎn)場景也發(fā)生于線上。在這一行業(yè)，有哪些產(chǎn)品值得關(guān)注呢？

一、行業(yè)現(xiàn)狀與趨勢、市場數(shù)據(jù)

1.1 行業(yè)現(xiàn)狀與趨勢

2019年7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況以及1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況最新數(shù)據(jù)。

總體來看，2019年年上半年中國房地產(chǎn)市場開發(fā)、投資及銷售等方面表現(xiàn)均較為平穩(wěn)。

各地因城施策的調(diào)控將有助于房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。未來，中國房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大起大落，保持平穩(wěn)有序?qū)⑹谴蟾怕适录?/p>

1.2 市場數(shù)據(jù)

最新數(shù)據(jù)來看，6月份中國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)中有降。

4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)3個月相同；二手住宅銷售價格上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

在同比數(shù)據(jù)方面，2019年6月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.4%和7.6%，漲幅比上月分別回落0.7和0.5個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.9%和7.9%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點。

受近期房屋交易市場降溫、房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊、房企到位資金面趨緊等因素影響，各地房企已經(jīng)有意識地積極降價促銷，這會使房價上漲城市數(shù)量有所減少，70城房價環(huán)比增幅數(shù)據(jù)不再擴大。

從供求關(guān)系上來看，全國房地產(chǎn)市場住房供求關(guān)系趨于緩和。

1）在供給方面

2019年1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達到772292萬平方米，同比增長8.8%，增速與1-5月持平。其中，住宅施工面積538284萬平方米，增長10.3%。房屋新開工面積105509萬平方米，增長10.1%。其中，住宅新開工面積達到77998萬平方米，增長10.5%；房屋竣工面積為32426萬平方米，下降12.7%，降幅擴大0.3個百分點。

2）在需求方面

2019年1-6月全國商品房銷售面積達到75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降12.3%。截至6月末，商品房待售面積達到50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。

從房價、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等房地產(chǎn)領(lǐng)域指標(biāo)綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)：一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進，剛需和改善性的需求還是有的；另一方面“因城施策”強調(diào)城市政府主體責(zé)任。

（數(shù)據(jù)來源于：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2024中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》）

二、競爭對手的產(chǎn)品定位與發(fā)展策略

選擇分析的競爭對手：鏈家（貝殼找房）

貝殼找房的產(chǎn)品定位：集租房、新房、二手房、買房賣房找房的房產(chǎn)平臺產(chǎn)品。

貝殼作為一個平臺整合了鏈家等渠道的房源，鏈家將作為一個品牌入駐貝殼。

區(qū)別于鏈家的垂直自營模式，貝殼找房的發(fā)展策略是想以技術(shù)驅(qū)動、品質(zhì)服務(wù)為武器，打造一個開放合作的行業(yè)生態(tài)，吸引中介公司和經(jīng)紀(jì)人入駐。

三、平臺特色

對比絕大多數(shù)的房產(chǎn)公司，貝殼找房和Q房網(wǎng)是真正意義的“平臺”。

Q房網(wǎng)采用合伙人模式，經(jīng)紀(jì)人和平臺之間是合作關(guān)系而非勞務(wù)關(guān)系，平臺無需支付經(jīng)紀(jì)人工資，對加入的經(jīng)紀(jì)人收取平臺費，平臺運營的人工成本較低，在抵御行業(yè)和人員的波動性上有優(yōu)勢。

平臺化的模式，讓加入平臺的全部經(jīng)紀(jì)人，可以在平臺上共享數(shù)據(jù)和資源，共同幫助尋找買家和賣家，實現(xiàn)交易，并會支付經(jīng)紀(jì)人相應(yīng)的傭金。

Q房網(wǎng)對新手經(jīng)紀(jì)人，還有人性化的3個月培養(yǎng)期支持，讓沒有經(jīng)驗但想從事房產(chǎn)行業(yè)的新人，在過渡期可以積累行業(yè)經(jīng)驗又能有收入。

四、目標(biāo)用戶

4.1 年齡分布

從年齡分布情況來看，受眾的年齡段主要集中在20歲到49歲，低齡用戶和高齡用戶對房產(chǎn)網(wǎng)站的關(guān)注度要明顯低于這一年齡段的用戶。

受購買力較高和家庭購房需求旺盛兩方面因素的影響，30歲至39歲這一年齡段的用戶是房產(chǎn)網(wǎng)站中占比最高的一類人群。

4.2 性別分布

男性用戶是房產(chǎn)產(chǎn)品的主體受眾。

在中國人傳統(tǒng)的觀念里，“男買房女買車”似乎是天經(jīng)地義的，這一模式在很大程度加重了男性購房的壓力，使男性對房產(chǎn)的需求遠高于女性。

五、核心功能

VR實景看房是貝殼找房的亮點功能。

VR房源很真實，操作起來也很流程，可輕松移動和查看房源的各個位置，會有地圖顯示你在房源的什么位置，能點擊顯示房源的3D模型和戶型圖，還能打開標(biāo)尺了解寬度和高度。

5.1 運營推廣

以VR為賣點，貝殼找房作為首個將VR技術(shù)如此大規(guī)模地應(yīng)用的C端產(chǎn)品，賺足了用戶關(guān)注度和產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。

平臺化的模式，貝殼找房致力全面覆蓋房產(chǎn)從業(yè)個人和機構(gòu)，獲取更多的房屋資源，還設(shè)立了真房源門檻。

作為一個重體驗和服務(wù)的C端App產(chǎn)品，貝殼找房通過投放廣告來增加曝光和獲取流量，還找了明星王軒做他們代言人，代言的廣告在地鐵站都能看得到。

5.2 商業(yè)模式

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沉淀了很多年，而政府對房地產(chǎn)調(diào)控一直在加碼，限購限貸的政策對市場形成巨大的壓力，但國人買房安家的理念影響和城鎮(zhèn)化不斷推進會形成持續(xù)的消費動力。

互聯(lián)網(wǎng)時代，人們對網(wǎng)絡(luò)的依賴程度越來越深，每天在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境上投入的時間越來越多，尤其體現(xiàn)在移動網(wǎng)絡(luò)上，即便是三線以下城市生活的人們，他們也逐漸成為了網(wǎng)民大軍中的一大群體。

所以從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)快速轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)電商模式，是爭奪這個數(shù)十萬億巨大市場的新機遇。誰能真正用交易平臺的方式先入為主，就有可能在行業(yè)中異軍突起，給整個行業(yè)帶來了新的沖擊。

5.3 業(yè)務(wù)模式

C端App產(chǎn)品的開發(fā)上線和功能打磨，方便了潛在用戶了解信息和目標(biāo)用戶在線上操作買賣租房；廣告曝光和產(chǎn)品運營的輔助，讓產(chǎn)品獲得更多的用戶和流量；而產(chǎn)品的平臺屬性，與經(jīng)紀(jì)人的合作模式，更好地促使了交易的達成。

5.4 功能需求點

產(chǎn)品的功能設(shè)計，應(yīng)該滿足以下3類用戶的需求：房主、房客、經(jīng)紀(jì)人。

這3類用戶的核心需求大致為：

1. 房主：放盤便捷、專人跟進、配合少、騷擾少、成交快等；
2. 經(jīng)紀(jì)人：信息和客戶管理便捷、跟進和溝通方便、數(shù)據(jù)反饋及時等；
3. 房客：信息準(zhǔn)確、專人解答、看房方便、騷擾少、成交快等、

功能需求點的個人思考和簡單梳理：

六、競品功能對比

選擇對比的競品：貝殼找房

1. 體驗總結(jié)與差異化分析

1）以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的角度來看，Q房網(wǎng)引導(dǎo)用戶分享的功能權(quán)重較大

Q房網(wǎng)App，在類似截屏這些細節(jié)上有引導(dǎo)用戶去分享轉(zhuǎn)發(fā)，便捷用戶的分享操作。

但可能需要結(jié)合場景和用戶實際需求來加引導(dǎo)會更合適一些。因為每次截圖都提示分享，那在用戶并未分享需求僅截圖保存的場景下，會略顯煩擾。

2）從產(chǎn)品的社交屬性和用戶留存、轉(zhuǎn)化的角度來分析，貝殼找房做得更好一些

貝殼找房強制要求，用第三方社交賬號注冊的新用戶，必須進行手機綁定?？紤]到用戶可能只是體驗產(chǎn)品，或?qū)Ρ攘私赓Y源，不想被騷擾的場景需求下，在操作手機綁定的界面上有提示用戶號碼信息對經(jīng)紀(jì)人不可見，由此打消用戶顧慮。支持綁定多個社交賬號。

Q房網(wǎng)在用戶操作手機號碼登錄/注冊的界面上，也對號碼保密做了說明。在第三方社交賬號注冊的流程上，有從安全性的角度引導(dǎo)用戶進行綁定，但尊重用戶的選擇，用戶可選擇是否綁定手機。目前暫不支持綁定多個社交賬號。

另外，獲取到用戶手機，更有利于后期觸達和轉(zhuǎn)化用戶

3）以同樣作為一個中介平臺的角度來看，貝殼找房更凸顯服務(wù)性質(zhì)一些

貝殼找房，比較突出和注重用戶與平臺、用戶和經(jīng)紀(jì)人的關(guān)系。

在產(chǎn)品的體現(xiàn)，類似于在首頁會常駐顯示你的專屬經(jīng)紀(jì)人頭像，點擊即可溝通詢問。在房源結(jié)果頁面也展示了片區(qū)負責(zé)經(jīng)紀(jì)人。

同時還做了“幫我找房”這種需求發(fā)布功能，用戶只要把買房/租房的需求描述及發(fā)布后，就可以坐等經(jīng)紀(jì)人幫你把合適的房源提供你挑選，這充分滿足了用戶作為上帝被服務(wù)的愉悅和虛榮心理。

2. 產(chǎn)品細節(jié)&交互細節(jié)的打磨程度對比

1）以地圖找房為例，Q房網(wǎng)的交互細節(jié)做得更好一些

在地圖上同時還能搜索和篩選。

地圖找房，交互挺順暢的，移動地圖房源加載順暢，速度較快。點擊地圖上的小區(qū)之后，房源列表彈出半屏，往上滑列表從半屏變?yōu)槿?，這個交互兩個App都做得很好。

但如果遇到房源密集的地域，貝殼找房的用戶只能在半屏上移動地圖選擇其他小區(qū)，或者移動地圖找到空白位置點擊，退出半屏繼續(xù)尋找，這個交互不太合理。

而Q房網(wǎng)有在房源列表加上收起的按鈕，避免用戶在操作移動的時候誤觸了點擊，這個比貝殼找房做得更好些。

貝殼找房的地鐵找房功能，在交互上也稍有缺陷。點擊小區(qū)之后，會從下往上彈出房源列表的半屏展示，向上拖動可展開房源列表的全屏內(nèi)容。但在返回地圖的操作交互上容易產(chǎn)生用戶誤觸，從上往下滑動的交互動作很容易就誤觸打開了系統(tǒng)的下拉通知頁。

2）以在線提問為例，貝殼找房的產(chǎn)品細節(jié)做得更好一些

用戶對不同的房源可能存在同樣的問題想要咨詢的，例如“首付多少錢”/“什么時候可以看房”等等，基于這個場景，貝殼找房提供了常用語編輯和快捷輸入功能。

但系統(tǒng)默認(rèn)的常用語主要是考慮買房用戶的，不應(yīng)該匹配到用戶對出租房源發(fā)起聊天的場景下，應(yīng)該做到常用語區(qū)分模板匹配用戶不同的實際需求。

用戶在進入房源在線咨詢的聊天界面時，自動以用戶的身份發(fā)送一條關(guān)于該房源的消息給對應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人，讓經(jīng)紀(jì)人第一時間了解潛在的興趣用戶，由此展開對話。

3）產(chǎn)品的用戶路徑和操作流程上來對比，貝殼找房更好些

以簡單的用戶更換頭像的流程為例，Q房網(wǎng)的流程較長，真正觸發(fā)修改頭像的按鈕比較隱晦，而貝殼找房的流程較為合理順暢。

4）從業(yè)務(wù)覆蓋范圍和用戶衍生需求的角度來看，貝殼找房做得更全，Q房網(wǎng)想得更全

跟看房相關(guān)的免費專車接送，跟買房相關(guān)的貸款、跟住房相關(guān)的裝修、保潔、搬家甚至寬帶安裝，大大小小的衍生需求，貝殼找房都有提供服務(wù)給用戶。

但其中買房考慮的一個最大因素：孩子學(xué)位的問題，Q房網(wǎng)比貝殼找房考慮得周全，提供了以學(xué)校學(xué)位來作為用戶選擇房源的一個重要維度。

5）以產(chǎn)品運營的角度來看，貝殼找房做得更多一些

Q房網(wǎng)App啟動頁的資源沒有利用上，僅有在新用戶首次啟動時有產(chǎn)品介紹。而貝殼找房有利用上了啟動頁資源，對產(chǎn)品、房源、或是活動進行應(yīng)有的曝光。

6）在產(chǎn)品文案的設(shè)計和考慮上，貝殼找房相對更花心思一些，更貼近用戶心理

當(dāng)用戶在體驗產(chǎn)品的核心功能，但沒有如預(yù)期走完設(shè)定的轉(zhuǎn)化路徑時，在中斷流程的退出操作上，用二次確認(rèn)的彈窗提示用戶，以生動的、對話化的文案挽留用戶。

七、競品功能流程

以查找房源/發(fā)布需求的功能流程進行梳理分析：

競品迭代時間與版本記錄（來源于App Store的版本歷史記錄：選取重點版本的重點內(nèi)容進行總結(jié)）：

版本迭代與分析

貝殼找房的版本節(jié)奏大概為1個月3個版本，Q房網(wǎng)的版本節(jié)奏大概為1個月2個版本。

相對而言，貝殼找房的產(chǎn)品推進更加快速些，這也體現(xiàn)在一些產(chǎn)品細節(jié)的打磨和平臺服務(wù)的豐富性上。

從貝殼找房在App Dtore的版本記錄還可發(fā)現(xiàn)：

• 貝殼找房持續(xù)在優(yōu)化的一個內(nèi)容是找房和搜索相關(guān)功能，確保當(dāng)目標(biāo)用戶在主動搜索和找房的過程中體驗更好些，轉(zhuǎn)化更高些。
• 裝修和海外頻道，在近期的版本中重點推進。海外頻道可能與業(yè)務(wù)拓展的方向有關(guān)；而裝修頻道則有可能是源自用戶實際存在的需求。
• 租房需求的實現(xiàn)，很好地完成用戶從社交信息找房、在線簽約租房、繳納房租和后續(xù)轉(zhuǎn)租的一系列需求。
• 企業(yè)信息、銀行信息加上資產(chǎn)綁定等等用戶信息的采集，則是在搭建平臺大數(shù)據(jù)，可更清晰的描繪用戶畫像和用于輔助推薦系統(tǒng)的優(yōu)化。

通過對比版本內(nèi)容，可一直到貝殼找房的版本重心和方向都較為明確。類似于地圖找房搜索等核心功能，有穿插著安排版本進行持續(xù)優(yōu)化。

Q房網(wǎng)在產(chǎn)品規(guī)劃的把控上，則顯得比較分散些。

八、個人的一些思考和看法

8.1 符合環(huán)境，獲取流量，抓住機會，領(lǐng)跑行業(yè)

互聯(lián)網(wǎng)時代下，時間是最好的競爭力。

抖音就是很好的例子，若論團隊、技術(shù)、資源等等因素，抖音對上微視，是幾乎不可能有競爭優(yōu)勢的。而抖音能有今天在短視頻領(lǐng)域的好成績，極大程度是歸功于產(chǎn)品搶占了先機。

除此以外，還有360安全衛(wèi)士對陣騰訊管家等多個成功的產(chǎn)品也都驗證了這個道理。

所以，先布局的產(chǎn)品一般會迅速占領(lǐng)市場，成為行業(yè)領(lǐng)跑者。

目前，人們搜索房源信息的途徑主要有：門戶網(wǎng)站房產(chǎn)頻道、門面店實體咨詢、垂直房產(chǎn)網(wǎng)站、綜合信息網(wǎng)站。

網(wǎng)民人群在不斷擴大，網(wǎng)絡(luò)依賴在不斷加深，加上各大房地產(chǎn)平臺都紛紛在推進C端產(chǎn)品服務(wù)，所以未來房地產(chǎn)逐步走向電商模式，是必然趨勢。

搭建平臺的流量池，增加流量的入水口，是抓出機會和做好產(chǎn)品的重要前提。用戶和流量聚集的社區(qū)或產(chǎn)品，就是曝光自家平臺和產(chǎn)品的絕佳“廣告位”。

值得參考的一個案例是，快鴿房視在抖音平臺的產(chǎn)品運營。在抖音流量暴增的階段及時進入，抓住了互聯(lián)網(wǎng)流量的動向和房產(chǎn)用戶的痛點，向用戶提供房產(chǎn)干貨知識分享，僅用2月的時間就獲取到了42萬用戶，遠遠領(lǐng)先了同類型競爭對手。

8.2 打磨產(chǎn)品，承接流量，做好分析，做好轉(zhuǎn)化

有了輸送用戶的入水管道，就需要有能承接得住用戶的產(chǎn)品運營，和禁得起檢驗的用戶體驗。

想要做好產(chǎn)品運營，最關(guān)鍵在于是否足夠了解用戶。

例如，對新用戶來源做分析，預(yù)測用戶的需求。從母嬰產(chǎn)品/社區(qū)投放廣告來的新用戶，

買房可能性大于租房，心儀房源絕大可能性是學(xué)位房。反過來，從招聘網(wǎng)站投放廣告來的新用戶，是租房潛在用戶的可能性更大，獲取他的意向工作區(qū)域和薪資水平，給他推薦匹配合適的房源，能有利于轉(zhuǎn)化。

再有，對老用戶行為做分析，了解用戶的屬性。在產(chǎn)品內(nèi)閱讀過限購政策或貸款相關(guān)的百科文章，對市場行情波動有緊密關(guān)注的用戶；近期買房的可能性比較大，屬于高質(zhì)量的潛在用戶。所以有業(yè)主急著出手或價格優(yōu)惠的房源需及時觸達給這類用戶，并標(biāo)配適宜的經(jīng)紀(jì)人專屬服務(wù)。

做好用戶畫像和用戶分群，對不同需求、不同類型的用戶，匹配精確的房源，提供對應(yīng)的跟進服務(wù)。

對產(chǎn)品的打磨，是個嚴(yán)謹(jǐn)而持續(xù)的工作。

拿用戶當(dāng)“傻瓜”，追求產(chǎn)品的易用性和極簡性。核心功能，不能僅僅追求需求的實現(xiàn)，要注重細節(jié)上的考量。用戶路徑和操作步驟上要求極簡，交互設(shè)計追求合理又能巧妙。

拿用戶當(dāng)“對手”，比用戶想得全想得遠做得多。除了核心需求以外，用戶在買賣房、租房的過程中，衍生出來的需求也需要考慮進來。

不一定要都做，或短時間做很多東西，要視乎公司業(yè)務(wù)、產(chǎn)品定位和版本重點，但在產(chǎn)品設(shè)計和功能上要讓用戶有所感知，你在想他所想。比如不對接裝修企業(yè)提供裝修服務(wù)，但先可以在產(chǎn)品上提供裝修攻略或案例參考。若關(guān)注此模塊的用戶多了，后續(xù)再考慮裝修業(yè)務(wù)和產(chǎn)品模塊。

8.3 充分利用優(yōu)勢，凸顯平臺服務(wù)

不管從有過在房地產(chǎn)平臺租房、買房的朋友，還是在從事房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的家人身上，都有了解過一個信息，Q房網(wǎng)的房源和口碑都是比其他公司要做得好的，尤其體現(xiàn)在與經(jīng)紀(jì)人的對接和服務(wù)上。原因是Q房網(wǎng)的合伙人模式，沉淀了一大批具有豐富經(jīng)驗的房產(chǎn)老銷售。

這是一有利的人才資源，需要好好利用這一資源，形成有力的競爭武器。

在產(chǎn)品的設(shè)計上，對搜索房源無果的用戶（例如用戶進入查看了n套房源的詳情頁都無關(guān)注收藏房源的操縱，這時候詢問用戶是否要發(fā)布個人需求），引導(dǎo)用戶發(fā)布需求，根據(jù)需求信息（例如選擇的小區(qū)或片區(qū)），選擇幫其跟進提供房源或咨詢的服務(wù)經(jīng)紀(jì)人。對用戶發(fā)布需求的行為可進行適當(dāng)?shù)莫剟睢?/p>

對完成咨詢溝通或線下看房的用戶，在產(chǎn)品上提供評價或留言的功能，給予適當(dāng)?shù)莫勝p鼓勵這部分用戶對經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)、專業(yè)或房源的情況下進行評價/描述。最后將經(jīng)紀(jì)人獲得的客戶評價、以及從業(yè)年限、評優(yōu)成績等信息呈現(xiàn)該經(jīng)紀(jì)人的個人主頁或名片中。

在房源詳情頁除了展示關(guān)于房源的信息，還可以將該房源的所屬經(jīng)紀(jì)人過往的服務(wù)記錄、帶看記錄、成交記錄等信息呈現(xiàn)給潛在目標(biāo)用戶，幫助用戶對經(jīng)紀(jì)人的建立信任關(guān)系，由此轉(zhuǎn)化為進一步溝通或線下看房，最終達成交易。

貝殼找房VR看房便利了用戶線上看房的同時，還提供了經(jīng)紀(jì)人在線講解房源的音頻，既呈現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)性的作用，又能使用戶對經(jīng)紀(jì)人有一定的熟悉度。

房源和用戶是平臺的重要資源，但不是絕對的核心資源，而能讓房源和用戶資源匹配對接并最終產(chǎn)生平臺效益的核心因素是我們的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人不再僅僅是過去人們口中的“平臺中介”，而是搭建起服務(wù)用戶、消費房源的好平臺下的強心骨。

附1：梳理分析的兩款產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖

附2：通常產(chǎn)品推廣獲取流量的入口

本文由 @素小白 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

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