?

一、成本的概念和目標(biāo)成本的作用

（一）成本的概念

1、成本的概念

成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值投入，它用貨幣單位來衡量

成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成本的成本

成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本

2、成本的主要內(nèi)容有

①產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量

②時間的成本生產(chǎn)的速度、進(jìn)度

③人力的成本管理人員多少和水平

④資金的成本資金的利息

⑤管理的成本管理的程度、精細(xì)度

⑥售后的成本

a.產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題

b.客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變

c.銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾

d.開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題

3.成本管理

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益—-提升價值

成本管理的基本內(nèi)容—-合理確定成本與有效控制成本

成本管理是通過管理活動，保證達(dá)到組織既定成本目標(biāo)的過程；或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動

成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標(biāo)

組織的各機(jī)構(gòu)聯(lián)系起來成本才能得到控制（全員成本），成本的管理能力受到管理職權(quán)和時間影響

4.建筑產(chǎn)品的特殊性

①固定性

②多樣性

③體積龐大

④生產(chǎn)期長

5.建筑產(chǎn)品造價的特點

①單件性：相同的設(shè)計擺放的位置改變造價不一樣

②分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗……

③多次性：投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合同價、結(jié)算價、決算價

房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征—-單件性、復(fù)雜性與多次性

6.影響成本的因素

影響成本的因素

7.成本管理的宗旨與目標(biāo)

宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。

目標(biāo)：建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

8.成本管理思路

成本管理思路

準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算

9.成本管理的基本方法……目標(biāo)管理

a.目標(biāo)管理的內(nèi)容……目標(biāo)的確定與控制兩方面

b.目標(biāo)確定的依據(jù)……經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握

c.實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段……信息化

d.目標(biāo)管理的過程— PDCA循環(huán)

10.成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)

成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)

（二）目標(biāo)成本的作用

為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本有什么作用

龍湖的目標(biāo)成本的由來

1.目標(biāo)成本的作用

目標(biāo)成本：

是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線。

為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理

利潤=售價-成本

為開發(fā)決策提供依據(jù)

提前鎖定投資

合理確定銷售價格

加強成本的計劃性

預(yù)測投資效益

2.目標(biāo)成本測算的條件

經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖

市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握

整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價的匹配關(guān)系

相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫

①正向測算：

測算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）

測算方式（估算、概算、預(yù)算）

團(tuán)隊工作

②反向倒逼：

確定銷售價格水平；

確定利潤要求；

反推計算成本水平

3.目標(biāo)成本管理內(nèi)容

編制目標(biāo)成本或計劃成本

分階段對目標(biāo)成本或計劃成本進(jìn)行檢查、修正

對目標(biāo)成本或計劃成本與實際成本進(jìn)行比較，對項目標(biāo)成本進(jìn)行后評估

動態(tài)成本：

是項目各個時期實施過程中體現(xiàn)的實際成本與預(yù)期成本的控制結(jié)果

4.目標(biāo)成本管理原則

不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)

目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”

5.成本管理未來的發(fā)展方向

成本管理未來的發(fā)展方向

二、龍湖項目成本的管理

（一）成本管理的管理體系

（二）項目主要成本費項

主要費項科目：

土地費用

前期費用

建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）

開發(fā)間接費

營銷費用

公司管理費

財務(wù)費用

三、龍湖項目成本的控制

（一）項目的成本管理范圍

以項目為管理對象

項目的完全直接成本測算分解

間接成本測算分?jǐn)?/p>

（二）項目制成本管理組織形式

項目制成本管理組織形式

（三）項目部成本責(zé)任

項目部成本責(zé)任

（四）目標(biāo)成本管理三大工具

①目標(biāo)成本測算與分解

目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本。

目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線。

目標(biāo)成本測算與分解

土地投資論證階段成本測算

土地投資論證階段成本測算

成本測算方法：

成本經(jīng)驗值估算法

此階段提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度要求不高，可用表格組合來完成

參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)分表完成土地投資論證階段成本測算

②投資分析模型

a.模型是什么

模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運算，得出項目的評價指標(biāo)，從而衡量項目的優(yōu)劣

可以通過模型進(jìn)行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。

b.編制模型的意義

為土地投資決策提供依據(jù)；

通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運作過程中的風(fēng)險；

通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤，從而為項目運作過程中的決策提供依據(jù)；

將公司所有項目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。

c.模型中基本指標(biāo)

凈現(xiàn)值

指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好。

內(nèi)部收益率

是指項目投資實際可望達(dá)到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越好。

現(xiàn)金成本收益率

指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。

權(quán)益資本乘數(shù)

指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。

③歷史成本數(shù)據(jù)庫

利用歷史成本數(shù)據(jù)庫編制項目目標(biāo)成本

a.歷史數(shù)據(jù)的來源

自身開發(fā)項目的積累內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限

同行業(yè)項目資料收集內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確

b.歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容

成本測算基礎(chǔ)資料

搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目規(guī)劃指標(biāo)，已建項目概況指標(biāo)以及已建項目各單位工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的實際記錄

開發(fā)成本匯總表

是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。

單位工程建安指標(biāo)

按項目的單位工程編制，共分為五大部分：

工程概況

工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。

特征指數(shù)

窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長×總高）一般0.23～0.28

窗地比：外墻的窗面積/建筑面積

體型系數(shù)：建筑面積/外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長×總高）

面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）

造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)

整系數(shù)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

基礎(chǔ)；

結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進(jìn)行描述。

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

單位工程人工費和單位面積人工費指標(biāo)

各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo)

各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)