裝飾裝修項目管理流程及實施細則

精裝修項目管理流程

精裝修項目實施細則

(一) 精裝修項目前期準備階段實施細則

精裝修項目定位：在整個項目定位階段對是否做精裝修、精裝修風格、材料/產(chǎn)品和設(shè)備的使用檔次、成本指標進行定位。

1、責任部門：公司市場部組織，設(shè)計部、工程成本部配合

2、工作程序：

1)市場部對在項目定位時對是否做精裝修作出論證；

2)市場部會同設(shè)計部、公司工程成本部根據(jù)項目定位調(diào)查裝修風格、裝修標準、當?shù)爻Ｓ貌牧?產(chǎn)品和設(shè)備的品牌、型號及裝修成本提出建議；

3)根據(jù)項目定位，提出項目精裝修的成本指標及交樓參考標準，并隨同整體作業(yè)大綱下發(fā)給項目部。

3、工作接口及工作周期：

在項目策劃定位及整體作業(yè)大綱編制期間完成；工作周期約為15-20天。

4、設(shè)計部參與戶型設(shè)計：在戶型設(shè)計階段從裝修效果角度提出修改建議。

1、責任部門：項目子公司材料、裝修部(裝修設(shè)計部門)

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計部門功能布置、生活流線等角度在戶型設(shè)計階段協(xié)助設(shè)計部進行戶型優(yōu)化設(shè)計，提出戶型調(diào)整意見；

2) 子公司技術(shù)部應(yīng)及時把裝修設(shè)計的合理調(diào)整意見反饋給設(shè)計單位，在主體擴初設(shè)計階段進行及時調(diào)整，避免后續(xù)進行較大的修改。

3、工作接口及工作周期：

戶型及時提交相關(guān)人員，在戶型設(shè)計討論階段完成；工作周期約為7-10天。

4、工作提示：

1) 建筑平面與裝飾裝修設(shè)計同步，有利于提高戶型設(shè)計的合理性；

2) 裝修設(shè)計主要從功能布置、生活流線等方面論證戶型平面的舒適性、合理性；

精裝修方案設(shè)計：根據(jù)項目定位中建議的設(shè)計風格、材料/產(chǎn)品和設(shè)備及成本指標進行精裝修方案設(shè)計。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修設(shè)計部門)負責，銷售部、材料裝修部(材料采購、施工管理部門)、成本部配合，公司市場部、設(shè)計部、工程成本部參與方案確定。

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計部門根據(jù)確定的戶型平面和裝修定位情況委托設(shè)計單位或自行進行精裝修方案設(shè)計；

2) 裝修設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計方案對設(shè)計風格、主要材料/產(chǎn)品和設(shè)備的選用、成本估算進行匯報。

3) 各相關(guān)部門對設(shè)計風格、材料/產(chǎn)品和設(shè)備的選用提出意見，對成本估算進行審核。

4) 根據(jù)各部門意見對設(shè)計方案進行調(diào)整；

3、工作接口及工作周期：

在擴初設(shè)計階段完成；工作周期約為30-45天(根據(jù)戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 精裝修方案設(shè)計可能對原建筑平面進行修改，請將修改情況及時告知設(shè)計部并通知施工圖設(shè)計單位進行調(diào)整；同時，設(shè)計部如建筑方案調(diào)整，也應(yīng)及時通知裝修設(shè)計部門，保持圖紙的一致性，避免重復、差錯；

2) 精裝修方案設(shè)計還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間注意凈高、設(shè)備安裝等，如廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應(yīng)盡量提請結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮上翻；柱的大小家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視；

3) 精裝修方案設(shè)計應(yīng)達到一定的深度，對家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/產(chǎn)品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風格的認定及成本估算的審定；

4) 對有些產(chǎn)品的設(shè)計應(yīng)提前，如廚柜設(shè)計，由于受燃氣管、表的影響，可能對廚柜設(shè)計進行調(diào)整，進而影響水槽位置、排水管位置等；

5) 為考慮施工方便、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計盡量做到規(guī)格統(tǒng)一；

5) 方案設(shè)計階段容易忽略成本核算，建議在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)明確成本控制要求并要求提交成本估算清單。

水電定位圖：為方便水電施工圖設(shè)計，減少后期技術(shù)變更，在施工圖設(shè)計前提供準確的水電定位圖給施工圖設(shè)計單位，保證施工圖按裝修要求進行設(shè)計。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修設(shè)計部門)

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計部門根據(jù)精裝修方案提出水電定位圖并提交工程部；

2) 子公司工程部應(yīng)及時將水電定位圖交于主體工程設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計完成后進行，工作周期約為10-15天(根據(jù)戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 水電定位圖除平面布置圖外，還應(yīng)有立面、頂棚平面圖及相應(yīng)的尺寸標注，便于施工時做到準確預埋，避免事后進行調(diào)整，減少技術(shù)變更；

2) 對空調(diào)孔位等與土建施工圖有關(guān)系的請及時進行提示，特別是與原平面布置圖有差異時應(yīng)提請注意；

3) 水電定位應(yīng)結(jié)合家俱布置仔細考慮，如：強、弱電盒的位置對壁櫥的影響，開關(guān)盒的位置對衣柜放置的影響等。

材料/產(chǎn)品清單：根據(jù)精裝修設(shè)計方案，提供主要材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單，便于品質(zhì)、成本控制。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修設(shè)計部門)，其他部門配合

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計部門根據(jù)精裝修方案對設(shè)計單位提出的材料/部品清單就材料/產(chǎn)品的品牌、規(guī)格型號、技術(shù)標準等是否符合設(shè)計要求進行核實；

2) 子公司預算部對清單數(shù)量進行核實，并根據(jù)市場價對單價進行核實。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計完成的同時，要求設(shè)計單位提交一份材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單；核定時間約為4-5天。

4、工作提示：

1) 在方案設(shè)計時要求設(shè)計單位提交材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計單位的成本意識，且能直觀反映設(shè)計效果，有利于設(shè)計效果的把控。

2) 在清單中應(yīng)詳細注明使用部位、規(guī)格型號、選用品牌等，以便進行裝修效果的檢驗和核價。

5、相關(guān)附件：

(材料、部品清單格式)(需材料裝修部提供)

成本估算：針對裝修方案進行成本估算，核算是否滿足成本指標，如不滿足，應(yīng)提請方案調(diào)整。

1、責任部門：項目子公司預算部，其他部門配合

2、工作程序：

1) 裝修方案的成本估算應(yīng)由裝修設(shè)計單位提供，如自行設(shè)計，則由預算部提供；

2) 子公司預算部對設(shè)計單位提供的成本估算的工程量、單價及材料/部品和設(shè)備清單的成本進行核實，并比較是否滿足成本指標，如超出成本指標2%以上，提請設(shè)計部門及其主管領(lǐng)導調(diào)整設(shè)計方案。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計完成的同時，要求設(shè)計單位提交一份材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單；核定時間約為7-12天(視戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 該階段是成本控制的關(guān)健，各有關(guān)部門務(wù)請做好該項工作；

2) 在方案設(shè)計時要求設(shè)計單位提交成本估算書及材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計單位的成本意識，在方案設(shè)計時充分考慮成本因素，更有利于成本控制；

3) 在進行工程量計算時應(yīng)統(tǒng)一工程量計算規(guī)則，對墻地磚的損耗測定應(yīng)根據(jù)圖紙排列圖實際測定；對發(fā)包工程的項目，如地板、欄桿等按圖示尺寸計算。

5、相關(guān)附件：

(成本估算書)

樣板房施工圖設(shè)計：在裝修設(shè)計方案調(diào)整的基礎(chǔ)上對樣板房進行施工圖設(shè)計。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(精裝修設(shè)計負責部門)

2、工作程序：

1) 材料裝修部或設(shè)計單位綜合各方意見對裝修方案進行調(diào)整，并按施工圖要求深化設(shè)計；

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計調(diào)整后進行；設(shè)計時間約為15-20天(視戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 樣板房施工圖設(shè)計應(yīng)結(jié)合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進行設(shè)計；

2) 樣板房的設(shè)計同時應(yīng)進行軟包裝設(shè)計，以檢驗裝修后效果；

3) 樣板房設(shè)計要結(jié)合樣板房搭建處的土建狀況進行設(shè)計；

4) 樣板房設(shè)計往往時間緊，在設(shè)計深度上可能會有所欠缺，但需滿足招標要求。

5、相關(guān)附件：

土建/裝修交接標準的確定：根據(jù)施工和現(xiàn)場管理要求對土建與裝修完成的工作內(nèi)容進行明確。

1、責任部門：項目子公司工程部組織，材料裝修部、工程部、預算部參與。

2、工作程序：

1）工程部在主體項目招標前根據(jù)土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成品保護、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的原則對裝修的基礎(chǔ)產(chǎn)品部分的施工進行劃分。

2）各相關(guān)部門配合工程部從設(shè)計、成本角度進行充分論證，確定土建與各自施工范圍。

3、工作接口及工作周期：

在主體招標前完成；要求在2－3天完成。

4、工作提示：

1) 為在招標時明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項工作在招標之前確定；

2) 需明確的施工內(nèi)容有：樓梯間及其他公共部位的內(nèi)裝修，樓地面找平層，衛(wèi)生間、廚房、陽臺的防水，樓梯窗前欄桿等，為保證質(zhì)量，一般由裝修單位施工。土建總包單位一般完成外墻裝修，室內(nèi)墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設(shè)等，對裝修設(shè)計有吊頂?shù)奶炫?、梁面等可不要求抹面以降低成本?/span>

樣板房施工單位選擇：

1、責任部門：材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

裝修施工管理部門負責推薦樣板房裝修單位，通過直接委托或招標方式確定施工單位。有關(guān)程序詳見公司《招投標管理辦法》。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修樣板房施工圖完成進行；要求在20-25天完成。

4、工作提示：

1) 樣板房施工時間緊、要求高，選擇施工單位地要確認有類似經(jīng)驗、施工管理水平高、技術(shù)能力強、配合好的隊伍進行施工；

2) 樣板房施工單位優(yōu)先從集團公司或子公司合格供應(yīng)商中選定，如果從其他渠道選擇的須加強考察。

材料/產(chǎn)品招標：根據(jù)項目進度計劃編制招標計劃、組織招標。

1、責任部門：材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

1) 材料裝修部根據(jù)工程進度計劃編制材料/產(chǎn)品招標計劃；

2) 裝修設(shè)計部門根據(jù)施工圖及材料/產(chǎn)品清單對擬招標提出詳細的技術(shù)指標要求；

3) 預算部根據(jù)施工圖及材料清單進行數(shù)量估算；

4) 裝修施工管理部門負責收集相關(guān)供應(yīng)商，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從集團和本公司合格供應(yīng)商名錄中選擇；

5) 裝修施工管理部門組織招標。

有關(guān)程序詳見公司《招投標管理辦法》。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修樣板房施工圖完成進行；要求在20-25天完成。

4、工作提示：

1) 該階段是由于時間緊，招標項目數(shù)量多，并考慮部分材料要根據(jù)施工情況進行更換，因此招標時應(yīng)注意方法，提高效率，對數(shù)量少品種多的材料盡量簡化程序；

2) 招標時應(yīng)充分考慮到批量裝修的成本控制，并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時間的長短可能造成的影響，如材料漲價風險、材料停產(chǎn)風險等，盡量選用可有多種替換可能的材料/產(chǎn)品和設(shè)備。

樣板房施工：對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標準和裝修效果的目的。

1、責任部門：項目子公司材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門配合

2、工作程序：

1) 材料、裝修部負責組織土建與裝修單位的交接，驗收已完成土建工程質(zhì)量；

2) 對裝修單位的進度、質(zhì)量、安全施工進行檢查；

3) 及時組織材料/部品供應(yīng)商送貨并進行驗收，不得影響施工單位正常施工；

4) 裝修設(shè)計單位隨時對裝修效果、裝修質(zhì)量、材料質(zhì)量進行檢查，并根據(jù)實際施工效果對原設(shè)計進行調(diào)整；

5) 及時組織軟裝單位進場施工，配合做好保潔工作；

6) 材料裝修部應(yīng)配合銷售、企劃部門對交房的實際標準進行嚴格的核對，并在現(xiàn)場參觀導示牌上進行清楚的說明、指示；對于樣板房中不屬于隨樓贈送的物件也應(yīng)清楚地明示，以免誤導。

7) 組織公司市場部、設(shè)計部、成本部、銷售部、工程部及銷售代理單位對樣板房進行驗收，對裝修效果、裝修質(zhì)量及各種標示進行認定。

3、工作接口及工作周期：

施工單位選擇完成、材料/產(chǎn)品招標完成；施工時間45-55天完成。

4、工作提示：

1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費等方面給予略高于市場價的優(yōu)惠，以提高施工單位的積極性。

2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業(yè)多，施工時間緊，需公司各部門加強組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確?，F(xiàn)場各工種有序進行。

材料/產(chǎn)品定樣、簽訂合同

1、責任部門：材料、裝修(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

1) 工程裝修部會同各部門根據(jù)樣板房施工效果確定的材料和招標結(jié)果進行材料/產(chǎn)品定樣、封樣等。

2) 裝修施工管理部門根據(jù)招標文件組織合同的簽訂、交底；相關(guān)程序和要求按公司相關(guān)流程辦。

3、工作接口及工作周期：

招標完成后在約定的時間內(nèi)完成。

4、工作提示：

1) 由于材料/部品和設(shè)備的種類比較多，而且要考慮樣板房材料招標期與批量裝修施工期時間間隔長存在的風險，因此在簽訂合同時應(yīng)注意區(qū)別，對銷售上有明確承諾的材料/部品和設(shè)備，如空調(diào)、水箱、洗衣機、抽油煙機、燃氣灶、衛(wèi)生潔具、水龍頭等應(yīng)在銷售前簽訂合同，便于銷售時宣傳。

2) 對其他在市場上有多種選擇而不影響裝修效果和銷售承諾的材料可在批量裝修前完成合同簽訂，必要時重新進行招標。