(2022)浙0109民初2991號

原告:順發(fā)能城有限公司

被告:杭州市蕭山區(qū)佳境天城第三屆業(yè)主委員會

原告順發(fā)能城有限公司(以下簡稱“順發(fā)公司”)與被告杭州市蕭山區(qū)佳境天城第三屆業(yè)主委員會(以下簡稱“佳境天城業(yè)委會”)車位糾紛一案，本院于2022年3月4日立案受理后，依法適用簡易程序，于2022年4月1日公開開庭進行了審理。順發(fā)公司委托訴訟代理人黎明、張惠惠，佳境天城業(yè)委會委托訴訟代理人賀正琦到庭參加訴訟。2022年6月1日，本案依法裁定轉為普通程序獨任審理。期間，本院組織雙方當事人進行了現(xiàn)場勘驗。本案現(xiàn)已審理終結。

原告順發(fā)公司向本院提出訴訟請求:1被告移交地面停車位87個;2.被告返還原告車位使用費344400元(最終按實際已支付金額計算);3.本案訴訟費用、鑒定費由被告承擔。事實和理由:佳境天城小區(qū)項目系原告開發(fā)建設。該項目經(jīng)規(guī)劃批準建設地面停車位87個。原告在出售該小區(qū)商品房時，與買受人合同約定小區(qū)地面停車位歸出賣人。小區(qū)建成使用后，因地鐵建設需要，征收回了原部分車位所在區(qū)域的土地。地鐵完工后，被告在場地內已經(jīng)劃定了相關車位。被告于2019年初通知原告，小區(qū)全部地面停車管理系統(tǒng)改為無人值守收費系統(tǒng)。被告拒絕認可原告對87個地面車位的使用權，要求原告繳納停車費。因原告辦公區(qū)域位于小區(qū)停車管理系統(tǒng)內，為保證員工停車及公司經(jīng)營需要，原告被迫保留權利先行繳納停車費。被告拒絕向原告交付87個車位并強制收取停車費的行為，已嚴重侵害原告的合法權益。

被告佳境天城業(yè)委會辯稱:

一、原告主張規(guī)劃圖紙上規(guī)劃了87個地面停車位即認定屬于其所有系對法律規(guī)定的錯誤理解。首先，根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹嬲J為只要規(guī)劃好了就屬于原告所有，這是對民法典第275條規(guī)定的誤讀，根據(jù)《民法典物權編理解與適用》中對該條的理解，“規(guī)劃內車位、車庫，是建設單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權登記的車位?！币簿褪钦f只有原告在享有停車位所有權的前提下，才能通過出售、贈予或出租等方式約定車位的歸屬。本案中原告對87個地面停車位沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，也無法辦理產(chǎn)權登記原告主張規(guī)劃圖紙中對地面停車位的規(guī)劃，本質上與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣，是確定小區(qū)內公共土地的使用方式，開發(fā)商按照規(guī)劃建設的地面停車位是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設施，性質上屬于小區(qū)的配套設施。規(guī)劃從行政管理要求的角度確定了開發(fā)商的建設義務，開發(fā)商有義務按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設施，舊并非依據(jù)規(guī)劃建設的附屬設施都歸開發(fā)商。

其次，涉案車位不多計入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記，因此其不能成為開發(fā)商享有專有權的專有部分。根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條第一款建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。"本案中，地面停車位不屬于具有獨立空間的專有部分，不能辦理產(chǎn)權登記，所占用的只是全體業(yè)主共有的道路，本質上屬于共有部分的土地使用權。即使原告在建設小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。

第三，規(guī)劃圖紙中的87個地面停車位并不實際存在。鑒定報告第4頁-第5頁鑒定結果中已明確載明，同時附件二(第10頁-第15頁現(xiàn)場照片)也可以明確看到車位的標點在池塘、綠化帶、建筑物還有道路中，原告根本未按照規(guī)劃圖所標注的位置修建車位。通過照片也可以明確看出地面停車位上無建筑物，實際上是占用的小區(qū)共有的道路，本質上屬于土地使用權，而根據(jù)民法典275條第2款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

二、原告認為在商品房買賣合同中約定該車位歸其所有即認為其對地面停車位享有所有權不符合法律規(guī)定。原告雖提供了2份商品房買賣合同，但在購房合同中第18條中約定有關地上車位使用權屬于原告所有，并無法律依據(jù)，應屬于無效條款。首先，該約定違反法律規(guī)定，只有在原告對地面停車位享有所有權的前提下方可通過出售、附贈或者出租等方式約定。本案地面停車位上并沒有建筑物，合同中的“車位使用權”本質上屬于一地使用權。依據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)的建設用地使用權已經(jīng)通過房屋出售的方式一并轉移給了小區(qū)業(yè)主。原告試圖將本屬于全體小區(qū)業(yè)主共有的公共場地使用權通過商品房買賣合同約定的方式歸其所有不符合法律規(guī)定，嚴重侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權益，屬于無效條款。其次，商品房買賣合同中的相關條款屬于格式條款，原告作為提供格式條款的一方，對于免除自己責任或者限制對方權利的格式條款，負有對合同內容進行提示和說明的義務。本案中，從原告提供的商品房買賣合同第18條中關于地面停車位使用權歸屬的約定來看，該條款排除了全體小區(qū)業(yè)主的合法權利，但該條款與合同中其他約定并無區(qū)別，在簽訂合同時也沒有盡到向業(yè)主充分說明的義務。因此，該約定條款屬于無效格式條款，原告不能以此取得小區(qū)地面停車位的所有權。

三、本案中小區(qū)地面停車位的使用權應屬于全體業(yè)主共有。涉案地面停車位上沒有構建其他建筑物。而且不在小區(qū)規(guī)劃的建筑面積內，無法辦理產(chǎn)權登記，且其中規(guī)劃的地面停車位在實際中位于池塘、綠地、道路和建筑內，并不實際存在。而小區(qū)劃定的地面停車位占用的是業(yè)主共有的道路或者其他場地，應當屬于佳境天城小區(qū)全體業(yè)主共有。原告所要求返還的87個地面停車位未計入小區(qū)的建筑面積，本質上屬于土地使用權。這種地面停車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，原告也無額外成本投入，實質上是占用建筑區(qū)劃內業(yè)主共有的道路或者其他場地，應認定屬于全體業(yè)主共有。即使原告在建設小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)全體業(yè)主共有。

綜上，小區(qū)地面停車位依法應當屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，原告的訴訟請求于法無據(jù)，應當予以駁回。

原告順發(fā)公司為支持其主張的事實，在舉證期限內向本院提供了下列證據(jù)材料:

1.建設用地規(guī)劃許可證;2.土地使用權登記證，證明佳境天城項目建設用地規(guī)劃和使用權登記情況。經(jīng)質證，被告對真實性、合法性沒有異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。原告在建設之初

將土地辦理在自己名下，成為建設用地使用權人，只能表明原告有權開發(fā)建設。但小區(qū)建設完成后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建設區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。

3.《商品房買賣合同》，證明原告作為出賣人使用編號2005-1-1-26號商品房買賣合同出售案涉小區(qū)商鋪房屋，合同約定小區(qū)地面停車位的使用權歸屬于原告。經(jīng)質證，被告對真實性、合法性沒有異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。首先，原告僅提供2份《商品房買賣合同》，不能證明所有《商品房買賣合同》均有該項約定;第二，原告作為開發(fā)商這樣約定的前提是依法對地面停車位享有所有權，但該地面停車位本質上屬于小區(qū)業(yè)主共有的土地使用權，原告在合同中對小區(qū)地面停車位使用權使用使用權”的表述足以證明地面停車位本質上屬于土地使用權，依據(jù)法律規(guī)定隨著小區(qū)房屋的出售，該土地使用權為全體業(yè)主共有。第三，該約定系原告擬定的格式合同，該格式合同的內容違反法律規(guī)定，也未履行提示說明義務，嚴重損害小區(qū)業(yè)主的合法權益。綜上，該條款應為無效條款。

4.格式條款備案編號核發(fā)通知書及備案《商品房買賣合同》，

證明原告與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議已經(jīng)杭州市工商行政管理局蕭山分局備案。經(jīng)質證，被告對真實性、合法性沒有異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。格式條款是否有效與備案沒有關系。原告采用格式條款訂立合同的，提供格式條款一方即原告應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，并按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，沒有對格式條款進行提示說明的，該格式條款無效。本案中，原告提交的與業(yè)主方簽訂的《商品房買賣合同》關于地上車位的約定內容屬于對買受方合理享受業(yè)主主要權利的排除，與其他條款并無區(qū)別，且原告也未提供證據(jù)證明其已對該條款盡到合理提示及說明義務，因此該格式條款無效。

5.佳境天城總平面圖(城建檔案館調取)，證明地面87個車位為規(guī)劃車位，屬于物權法第74條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停車的車位”;公共設施用地用地面積46300平方米，該用地面積內規(guī)劃了包括住宅、商業(yè)裙房、公建辦公、游泳館、停車位、停車庫等不同功能的建筑及空間場地;配套用房籃球館、幼兒園、物業(yè)管理/經(jīng)營用房、社區(qū)管理用房等規(guī)劃位于住字部分(居住用地);居住用地中的物業(yè)管理經(jīng)營用房屬于全體業(yè)主，籃球館等屬于不同業(yè)主;不同的用地性質與權利的歸屬沒有關聯(lián)性。經(jīng)質證，被告對真實性、合法性沒有異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。除規(guī)劃外，原告在建造車位前還需拿到建設工程規(guī)劃許可證。并且建設完成后可以辦理產(chǎn)權登記。本案中，事實上地面停車位地上無建筑物，本質上屬于土地使用權，有關部門規(guī)劃地面停車位的用途，與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣，是確定小區(qū)內公共土地的使用方式。地面停車位是占用小區(qū)共有的道路建設的，根據(jù)《民法典》第二百七十五條第2款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內的公共場所和公共設施應該屬于全體業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹返诙倨呤臈l明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”由此可見，地面停車位等公共設施依照法律規(guī)定應該歸全體業(yè)主所有。

6.《國有土地使用權轉讓合同》，證明原告以出讓方式取得土地;合同第三條，出讓土地包括居住用地、公建(兼容高層住宅)用地兩種用地性質;合同第四條確定土地用途為公建(商業(yè)、賓館、寫字樓)、居住用地，第五條確定土地使用權出讓年限為公建部分50年，居住部分為70年;第三章第10條土地開發(fā)和利用中，公建用地、居住用地開發(fā)的建筑容積率、建筑密度、建筑限高、綠地比例不同，可以體現(xiàn)不同用地性質有不同的開發(fā)要求，與權利歸屬并無關聯(lián)性。經(jīng)質證，被告對真實性、合法性無異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。盡管原告在小區(qū)建設之初取得土地，并支付了建筑區(qū)劃內的一地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。本案中地面停車位不能辦理產(chǎn)權登記，不能成為專有部分，地面停車位實際屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。

7.住宅、公建土地使用權證及附圖，證明土地使用權分別登記附圖明確土地四至;兩種性質土地的土地使用年限不同。經(jīng)質證，被告的質證意見同證據(jù)6。

8.游泳館產(chǎn)權登記證、商鋪產(chǎn)權登記證，證明“公建用地”部分的游泳館、商鋪所有權均辦理登記，歸屬于特定權利人，并不因使用“公建”性質土地而歸屬于全體業(yè)主。經(jīng)質證，被告對真實性無異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。游泳館符合法律規(guī)定的建筑物專有部分的概念和特征，可以辦理產(chǎn)權登記，而涉案地面停車位不符合專有部分的性質，游泳館和停車位不具有可比性，對其證明目的不予認可。

9.地鐵2號線振寧路站征收補償協(xié)議及附圖，證明規(guī)劃的38個車位位置可能包括在地鐵與被告的征收范圍。經(jīng)質證，被告對真實性、合法性無異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。首先，被征收的土地中是否包含了地面停車位所占用的土地無法確定。其次，原告對地面停車位沒有土地使用權，被告依法享有土地補償費和地面附屬物及苗木補償費證明了政府機關認定所征收土地屬于全體業(yè)主共有。最后，如果原告認為應當獲得補償?shù)脑?，應當向實施征收補償?shù)恼畽C關主張權利。

10.關于外圍停車場9月份收支狀況的公告;11.佳境天城蝴蝶泉外圍停車場道閘系統(tǒng)工程合同;12.《關于對外圍停車進行收費管理的函》:13.佳境天城外圍停車場道閘設置照片，證明被告委托杭州明天網(wǎng)絡科技有限公司對佳境天城小區(qū)外圍停車收費系統(tǒng)改造，改為無人值守，停車費由明天網(wǎng)絡科技代收:小區(qū)外圍停車場自2019年9月1日投入使用及現(xiàn)場的道閘設置情況:被告發(fā)函通知原告要求原告提前告知車輛信息并自2019年10月1日起對原告進場車輛收取停車費用。經(jīng)質證，被告對真實性、合法性無異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。正是基于被告根據(jù)實際情況對全體業(yè)主適當提高了停車費用，而原告不滿被告提高收費標準，于2020年起訴后撤訴，在與被告無法對收費標準達成一致后再次起訴被告，其中目的是想免費霸占小區(qū)的公共停車位，嚴重侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權益。其訴訟目的不具有正當性也嚴重浪費了司法資源。

14.對《關于對外圍停車進行收費管理的函》的回復，證明原告告知被告原告對地面車位具有權利，為正常經(jīng)營工作暫時支付停車費用但保留權利。經(jīng)質證，被告的質證意見同證據(jù)10-13。

15.浙江增值稅電子普通發(fā)票及中國工商銀行業(yè)務回單，證明自被告設置無人值守停車收費系統(tǒng)后，原告已支付車位費用。經(jīng)質證，被告的質證意見同證據(jù)10-13。

被告佳境天城業(yè)委會未提供證據(jù)材料。

本院依原告順發(fā)公司申請，委托浙江地科土地勘測規(guī)劃設計有限公司對佳境天城小區(qū)地面車位實際占地位置、方位、占地面積進行司法鑒定，浙江地科土地勘測規(guī)劃設計有限公司作出地測【2021】鑒字第14號司法鑒定測繪報告。經(jīng)質證，原告對“三性”均無異議，可證明案涉規(guī)劃車位的實際占地位置，且相應土地并天被地鐵征收。被告對真實性、合法性無異議，對關聯(lián)性、證明目的不認可。鑒定報告第4頁-第5頁鑒定結果中已明確載明，同時附件二(第10頁-第15頁現(xiàn)場照片)也可以明確看到車位的標點在池塘、綠化帶、建筑物還有道路中，原告根本未按照規(guī)劃圖所標注的位置修建車位。不知道通過何種方式辦理了竣工驗收手續(xù)。通過照片也可以明確看出地面停車位上無建筑物，無法辦理產(chǎn)權登記，實際上是占用的小區(qū)共有的道路，本質上屬于土地使用權。

就以上證據(jù)，本院經(jīng)審查后認為，證據(jù)來源形式合法、內容客觀明確，與本案具有關聯(lián)性，均予以采納。

根據(jù)以上所確認的證據(jù)和各方當事人在庭審中的陳述，本院認定事實如下:2003年5月28日，順發(fā)公司與杭州市蕭山區(qū)國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，載明:出讓人出讓給受讓人的宗地位于蕭山區(qū)市心北路西側，南臨蕭山城市新區(qū)，北靠機場路，宗地編號為蕭儲(2003)05號地塊，宗地總面積168666平方米，其中出讓一地面積為168666平方米，公建(兼容高層住字)用地部分面積為46000平方米，居住用地部分面積為122666平方米。本合同項下出讓宗地的用途為公建(商業(yè)、賓館、寫字樓等)、居住用地。主體建筑物性質:公建、住宅，建筑容積率:公建用地部分在2.0以下，居住用地部分在12以下。

2004年8月10日，順發(fā)公司取得建設用地規(guī)劃許可證，載明:用地項目名稱佳境天城(暫名)，用地位置寧圍市心北路西側，用地面積170504平方米。附圖及附件名稱:1.蕭計基(2004)503號;2.用地藍線圖(1:500)，臨市心北路100米為公共設施用地(兼容高層住宅)用地面積46300平方米，其余為住宅用地，用地面積124204平方米。

根據(jù)調取自杭州市蕭山區(qū)城建檔案館的佳境天城總平面圖(加蓋有杭州市規(guī)劃局規(guī)劃管理專用章)，主要技術經(jīng)濟指標如下:小區(qū)總用地面積170504平方米、住字部分124204平方米、公建部分46300平方米;總建筑面積388615.36平方米、住宅部分309674.04平方米、公建部分78941.32平方米;住宅總面積271264.53平方米、住字部分224887.92平方米、公建部分46376.61平方米:配套用房面積11608.64平方米、住宅部分11608.64平方米;游泳館面積115159平方米、公建部分1151.59平方米;公建辦公面積2115.27平方米、公建部分2115.27平方米;商業(yè)裙房面積19086.67平方米、公建部分19086.67平方米:機動車總停車位1566輛、住宅部分1479輛、公建部分87輛;其中:地面停車位87輛、公建部分87輛;地下停車位1443輛、住宅部分1321輛、公建部分122輛;半地下停車位36輛、住宅部分36輛;住宅停車位1465輛、住宅部分1427輛、公建部分38輛;商業(yè)辦公停車位101輛、公建部分101輛。上述地面停車位均未計入建筑面積。

均不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。庭審中，順發(fā)公司、佳境天城業(yè)委會雙方就上述87個地面停車位的具體位置，在佳境天城總平面圖中進行了編號確認。

2004年9月，順發(fā)公司就上述公共設施用地和住宅用地分別取得土地使用權登記證。

2005年5月30日,杭州市工商行政管理局蕭山分局作出格式條款備案編號核發(fā)通知書，載明:順發(fā)公司向我局備案的含有格式條款的《商品房買賣合同》文本，經(jīng)對該文本格式條款審查，基本符合《合同法》《浙江省合同行為管理監(jiān)督規(guī)定》，現(xiàn)確定該文本的備案編號為蕭工商格式備案2005-1-1-26，同意使用工商紅盾標志。

順發(fā)公司作為出賣人與購房者簽訂編號為2005-1-1-26號《商品房買賣合同》，第十八條第6點載明:小區(qū)地面停車位使用權歸出賣人所有。附件四“合同補充協(xié)議”第一條載明:本合同出賣人出賣的為商品房及本合同第十三條、第十四條所規(guī)定的必需的基礎設施與公共配套，不句括雜物間、汽車庫(位)與幼兒園、會所、運動場館等;雜物間、汽車庫位所有權(使用權)歸出賣人所有，買受人使用雜物間、汽車庫(位)需單獨向出賣人購買或租賃;幼兒園、會所運動場館等為出賣人所有的經(jīng)營性資產(chǎn)。架空層、雜物間、(地面)汽車庫(位)、幼兒園、會所、運動場館等不計入公攤。

公建用地范圍內的商業(yè)營業(yè)用房、游泳館產(chǎn)權登記在順發(fā)公司名下。

2013年4月8日，佳境天城業(yè)委會(乙方)與杭州市地鐵集團有限公司(甲方)簽訂《地鐵2號線振寧路占征收補償協(xié)議》:載明:甲方征收乙方的土地位于蕭山區(qū)市心北路西側，總面積2303平方米，具體位置按附圖(附件1)所示。一地及征地范韋內的地面附屬物補償費總計16409983元。乙方配合甲方做好征收地塊后續(xù)土地權證分割、注銷工作。

2019年8月，佳境天城業(yè)委會委托杭州明天網(wǎng)絡科技有限公司對佳境天城小區(qū)停車收費系統(tǒng)進行升級改造，新系統(tǒng)于2019年9月1日投入運行。

2019年9月26日，佳境天城業(yè)委會向順發(fā)公司發(fā)出《關于對外圍停車進行收費管理的函》，載明:按所持有的房產(chǎn)證數(shù)量，每本房產(chǎn)證可登記兩輛車享受業(yè)主待遇，即停車24小時收費5元:超出的停車需求，實行白天早7:00到晚7:00之間，200元每月包月制，超出此期限，按5元每小時收費:對于訪客車輛，可以到業(yè)委會購買停車優(yōu)惠券，每小時3元，單輛車限優(yōu)惠3小時。本停車辦法將從10月1日起實行。請貴公司于9月30日前，將有關車輛信息提交到業(yè)委會，逾期未提交的，將按臨時停車進行收費。

2019年10月25日，順發(fā)公司向佳境天城業(yè)委會發(fā)出對《關于對外圍停車進行收費管理的函》的回復，載明:一、佳境天城小區(qū)地面規(guī)劃車位共87個，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十十四條第二款規(guī)定以及《商品房買賣合同》第十八條第六點的約定，前述地面車位應屬我司所有，我司享有完全的排他的使用權，貴方對我司擁有的車位收取停車費，并改建道閘妨礙我司車輛通行，侵害了我司正當權益。二、我司本著共建和諧小區(qū)考慮，為避免因停車事宜造成雙方不必要的矛盾，暫時同意交納停車費用我司特此聲明，交納費用不代表我司認可貴方的上述行為，后續(xù)我司將通過法律途徑維護我司正當權益。三、我司作為上市公司，在財務管理上有著嚴格的制度要求，請貴方收到回函后三天內店我司提供打款賬戶，并在收取停車費時向我方提供與打款賬戶相一致的發(fā)票。

2019年11月至2022年2月期間，順發(fā)公司向佳境天城業(yè)委會支付停車費344400元。

本院依順發(fā)公司申請，委托浙江地科土地勘測規(guī)劃設計有限公司對佳境天城小區(qū)總平圖顯示規(guī)劃的87個地面車位每一個車位在佳境天城小區(qū)場地實際占地位置、方位、占地面積進行司法鑒定。浙江地科土地勘測規(guī)劃設計有限公司作出地測【2021】鑒字第14號司法鑒定測繪報告，載明鑒定結果如下:本次鑒定測繪，對87個車位位置進行實測，最后取得車位特征點(放樣點)坐標180個(詳見附件三)。其中車位特征點編號 55、56、57、63、64號點落水(此處現(xiàn)在已建造池塘)，125號點已被建筑物覆蓋，其余點具體位置均在實地放樣出。87個車位每一個車位的面積均為16.80平方米。其中25號車位落水面積為0.78平方米，26號車位落水面積為10.14平方米，27號車位落水面積為16.21平方米，28號車位落水面積為16.80平方米，59號車位有9.92平方米在建筑物內部，除以上落水與被建筑物覆蓋的六個點以外，其他點位已在現(xiàn)場放樣標記出?，F(xiàn)場放樣點點位坐標位置詳見附件三與附件八，可通過附件三放樣點的有局到現(xiàn)場將佳境天城小區(qū)總平圖顯示規(guī)劃的87車位復原。順發(fā)公司因此支出鑒定費75000元。

2022年5月20日，本院組織雙方當事人就上述87個地面車位標記點目前實際狀況進行現(xiàn)場勘驗。雙方確認:1-17號車位目前在盈豐街道辦公樓門口的道路上，部分車位與現(xiàn)有地面劃線車位的位置有重合，其中11-17號車位僅有西側小部分面積與現(xiàn)有地面劃線車位重合，絕大部分位置為道路;18-22號車位目前均在道路:23號車位與現(xiàn)有地面劃線車位有一部分重合，24-28號均存綠化帶和池塘中:29號車位在綠化帶中，30-32號車位與現(xiàn)有地面劃線車位和道路重合;33-38號車位與現(xiàn)有地面劃線車位和道路重合，有一半以上面積在現(xiàn)有車位上;39-42號車位與地面劃線車位基本重合;43-48號車位與道路和地面劃線車位重合;49-51號車位在房角的綠化帶內:52-58號車位與道路和地面劃線車位重合:59號車位半個在建筑物內，59-66號車位大部分面積在花壇內，小部分與現(xiàn)有地面劃線車位重合;67-87號車位一半面積在房角的綠化帶內，一半面積在現(xiàn)有地面車位內。

本院認為:本案系因民法典施行前的法律事實引起的民事紅紛，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款之規(guī)定，本案應當適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定。

本案的爭議焦點是佳境天城小區(qū)87個地面車位的性質及權利歸屬認定。《中華人民共和國物權法》第七十條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，第七十四條第二、三款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有"，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分:(二具有利用上的獨立性，可以排他使用:(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體?！?/p>

落實到本案:

一、根據(jù)以上法律、司法解釋之規(guī)定，物權法第七十四條所謂“規(guī)劃車位”應系指建設單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權登記的車位。

二、佳境天城小區(qū)地面車位雖經(jīng)過建筑規(guī)劃，但此地面車位所占面積沒有納入容積率的計容地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，故其并非所謂“規(guī)劃車位”。

三、承接第二點，佳境天城小區(qū)地面車位不能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體，不能成為享有專有權的專有部分，其本質屬于土地使用權范疇。即使順發(fā)公司在建造佳境天城小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。據(jù)此，佳境天城小區(qū)地面車位應屬于業(yè)主共有。

四、順發(fā)公司與購房者簽訂《商品房買賣合同》時采用了格式條款，即第十八條第6點小區(qū)地面停車位使用權歸出賣人所有"和附件四“合同補充協(xié)議”第一條“本合同出賣人出賣的為商品房及本合同第十三條、第十四條所規(guī)定的必需的基礎設施與公共配套，不包括雜物間、汽車庫(位)與幼兒園、會所、運動場館等;雜物間、汽車庫位所有權(使用權)歸出賣人所有，買受人使用雜物間、汽車庫(位)需單獨向出賣人購買或租賃;幼兒園、會所運動場館等為出賣人所有的經(jīng)營性資產(chǎn)。架空層、雜物間、(地面)汽車庫(位)、幼兒園、會所、運動場館等不計入公攤”。該格式條款中關于地面車位歸屬的約定顯屬對購房者業(yè)主主要權利的排除，應屬無效。綜上，佳境天城小區(qū)地面車位屬于業(yè)主共有，順發(fā)公司的訴訟請求依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十四條，《中華人民共和國合同法》第四十條，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決如下:

駁回順發(fā)能城有限公司的訴訟請求。

案件受理費1300元，由順發(fā)能城有限公司負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省杭州市中級人民法院;也可以在判決書送達之日起十五日內，向浙江省杭州市中級人民法院在線提交上訴狀。