3月17日，龍湖集團（HK:00960;以下簡稱：龍湖）發(fā)布2022年度全年業(yè)績公告：公司全年實現(xiàn)營業(yè)額2505.7億元，同比增長12.2%；實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤243.6億元；剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利同比實現(xiàn)正向增長達225.4億元。

據wind數據統(tǒng)計，截至目前，約73家上市房企發(fā)布了2022年度盈利預警或業(yè)績快報，其中43家企業(yè)預虧，占比近六成。

龍湖是少有的營收、利潤雙增長的“優(yōu)等生”。

而且從龍湖營收結構看，運營及服務收入貢獻運營利潤占比達27%，年復合增長率高達35%，即便在行業(yè)下行的前提下，其商業(yè)租金等構成的運營及服務收入仍然可以維持龍湖的穩(wěn)健運營。

能夠取得如此成績，是因為龍湖一直堅持財務盤面穩(wěn)健，保持余量思維與戰(zhàn)略主動權，這一直被龍湖視為“安全繩”，這根“安全繩”由“現(xiàn)金流”、“有息債務比”、“融資渠道”擰成，韌性十足。

一個龍湖

“一個龍湖”是指住宅開發(fā)業(yè)務、商業(yè)投資及長租公寓構成的運營業(yè)務、物業(yè)管理和智慧營造構成的服務業(yè)務，這三大板塊如今已實現(xiàn)獨立并行、協(xié)同發(fā)展，由此，“一個龍湖”體系下，“1 2 2”的航道協(xié)同效應已初顯效果。

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2022年，龍湖運營及服務收入達到236億元，同比增長25%，5年復合增長35%，經營性利潤占比達27%。其中，由商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務組成的運營業(yè)務全年實現(xiàn)租金收入118.8億元；由物業(yè)管理、智慧營造等業(yè)務組成的服務收入達116.7億元，已成為與地產開發(fā)并行的第二和第三增長曲線。

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當下龍湖能夠維持領先的優(yōu)勢就是已經進入初步收獲期的“租金收入”，由運營及服務業(yè)務帶來的收入均超過百億。與其他主流房企相比，即便龍湖一段時間不賣房子，依舊能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

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“一個龍湖”協(xié)同效應顯現(xiàn)，讓龍湖實現(xiàn)收入和盈利的雙增長，持續(xù)兌現(xiàn)承諾。實際上，龍湖2022年度的住宅開發(fā)業(yè)務板塊表現(xiàn)非常可圈可點。

2022年，房地產行業(yè)經歷了信貸沖擊，部分房企銷售腰斬、融資斷流、項目停工，進入惡性循環(huán)。在此情況下，龍湖持續(xù)聚焦高能級城市，在政策精準支持下，順勢提升周轉及去化，逐步優(yōu)化存貨結構，修復盈利水平。相較于追求規(guī)模，龍湖更加注重交付品質、回款質量及利潤率，以強大及穩(wěn)定的現(xiàn)金流來支撐龍湖的底盤。

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2022年龍湖實現(xiàn)合同銷售額為2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。在克而瑞發(fā)布的2022年度中國房地產企業(yè)銷售榜單上，無論是全口徑銷售額還是權益銷售額，龍湖均穩(wěn)居行業(yè)前十。

龍湖執(zhí)行董事兼高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠介紹，2022年內龍湖新拿地塊的毛利率已經做到了近22%，凈利率為13%。未來新房銷售會保持20%以上毛利率，12%以上凈利率。

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龍湖在2022年延續(xù)了穩(wěn)健的拿地策略，不僅要求利潤率，更要求投資閉環(huán)，即每一塊土地都要求非常具體的去化率、回款要求，新獲取的60%以上地塊為零溢價獲取。截至報告期末，龍湖集團的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，為當期簽約單價的33.8%。在今年的可售貨值中，有97%位于一二線城市和環(huán)都市圈衛(wèi)星城。按區(qū)域劃分，長三角區(qū)域27%、西部27%、環(huán)渤海23%、華南華中分別占13%和10%。

龍湖執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼表示，2023年龍湖拿地策略會堅持兩個方向，一是堅持以銷定增，二是把握投資節(jié)奏，投資刻度優(yōu)中選優(yōu)。在城市聚焦方面，會堅持按照20個主力城市和14個機會城市布局，具體城市包括北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京、西安等重點區(qū)域，同時聚焦在這些城市的核心區(qū)，以確保周轉率和利潤率，拿地投資額與銷售回款動態(tài)匹配，保證盤面安全性。

財務“安全繩”

經歷了2022年度的“至暗時刻”，投資者在選取房企的時候，都將財務和運營安全作為首要標準，其次才是盈利能力。

例如，現(xiàn)金流安全是企業(yè)安全的最高法則，近一年，經常能看到一家家千億大型房企竟然因為幾個億債務還不起而無奈爆雷。

而龍湖的現(xiàn)金流安全由三大業(yè)務板共同維系，在開發(fā)、運營、服務等業(yè)務板塊，龍湖都有著明確的“紅線”界定。

2022年末，龍湖的凈負債率（負債凈額除以權益總額）為58.1%，綜合借貸總額為2080.1億元，一年以內到期的短債占比約9.9%；現(xiàn)金短債比3.52。

龍湖的“現(xiàn)金短債比”指標有著超過百強房企約3到4倍的“安全”厚度，龍湖現(xiàn)金流的“城墻”夠高。

2022年，龍湖相繼提前償還銀團貸、美元債等，用充裕的流動性和強大的資金實力維護其在境內外資本市場的健康形象及主體信用。公告顯示，2023年內，龍湖已無到期境外債。

此外，龍湖正在加大國內銀行融資的占比，同時減少境外融資，計劃每年下降5個百分點。并保持融資的主動性，保持融資成本的絕對競爭力。

目前龍湖國內融資以低成本的銀行貸款和融資債券為主，平均借貸成本為年利率4.10%，平均賬期年限為6.67年。

評級機構眼中的“優(yōu)等生”

自2022年下半年以來，已有約70家房企向三大評級機構提出申請撤銷評級。

為何房企向三大評級機構提出申請撤銷評級？因為對尚未違約的房企來說，評級的下調可能會觸發(fā)債務的提前償還條款。

不僅如此，評級被下調帶來的負面影響也會傳導至銷售市場，影響企業(yè)銷售業(yè)績。對于境外債務依賴度高的房企來說，評級的下調影響了公司的海外融資，短時間內加劇了公司的償債壓力。

而龍湖是少數幾家獲得標普、穆迪、惠譽三大國際評級機構全部投資級的優(yōu)質房企之一。在投資機構眼中，龍湖集團財務延續(xù)穩(wěn)健、自律的基因，已連續(xù)七年滿足“三道紅線”綠檔要求。

這也意味著國內外融資機構長期給予龍湖融資的綠燈，“錢多，錢長、錢便宜”就是一個顯性的綜合優(yōu)勢。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據，總規(guī)模不超過15億元，發(fā)行期限為3年，由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”200億元中債增信債券額度，并由六大行共同承銷，成功發(fā)行首單20億元的中期票據，利率僅3.0%。

2022年12月，“內保外貸”首單花落龍湖。中國銀行利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業(yè)務，該筆貸款規(guī)模為7億元，于12月9日實現(xiàn)提款。

自融資政策松動以來，龍湖融資渠道實現(xiàn)了信貸、債券、股權的“三支箭”齊發(fā)。

趙軼表示，2023年龍湖債務會保持平穩(wěn)，保持2080億總數不變，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數，讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務結構能應對行業(yè)的周期。

過去幾年龍湖穿越周期一個很大的利器就是債務結構健康，新任董事長兼首席執(zhí)行官陳序平要求在控負債總額的情況下要實現(xiàn)利潤的穩(wěn)中有增，同時還要優(yōu)化資產質量。

從左至右依次為：龍湖集團首席財務官趙軼，董事長兼首席執(zhí)行官陳序平，高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠

“其實這是一條非常有挑戰(zhàn)，也需要額外付出的路。打個比方，你要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經營的水平，更加注重整個公司的資產質量。但我覺得我們選擇了一條難但是正確的路，我們也會堅定的前行?！标愋蚱皆诎l(fā)布會上提到。

正如此前龍湖創(chuàng)始人所說，“龍湖，沒有為眼前的事情忙碌，高管都是在著眼未來。”著眼于未來的龍湖，聚而向前，行且堅毅。