1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)消除小區(qū)安全隱患致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對業(yè)主損失進(jìn)行賠償—陳某豪與南京武寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案【《最高人民法院公報(bào)》2013年第5期】

案例要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)共有部分負(fù)有保養(yǎng)、維護(hù)義務(wù)，對于可能對業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除，否則致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，因第三人侵權(quán)致小區(qū)共用部分對業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以負(fù)責(zé)的情形是物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護(hù)義務(wù)，而第三人侵權(quán)是不可預(yù)見、不可避免的。價(jià)值較大的財(cái)物在受損后，雖經(jīng)修復(fù)，但與原物相比，不僅在客觀價(jià)值上可能降低，而且在人們心理上價(jià)值降低，這就是價(jià)值貶損，按照違約責(zé)任理論，承擔(dān)違約責(zé)任的方式首先是恢復(fù)原狀，而恢復(fù)原狀肯定要求賠償財(cái)物的價(jià)值貶損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并且商品房小區(qū)已經(jīng)封園后，在所售房屋及共用部分沒有質(zhì)量瑕疵的情形下，對于小區(qū)業(yè)主的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不需要承擔(dān)責(zé)任。

2.在沒有約定的情況下，共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的收益屬全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有一定比例的收益—無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案【《最高人民法院公報(bào)》2010年第5期】

案例要旨：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條（現(xiàn)為《民法典》第273條）的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。

3.業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力—杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王某鳳物業(yè)服務(wù)合同糾紛案【《人民法院案例選》2015年第4輯】

案例要旨：業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)的對象系小區(qū)全體業(yè)主，個(gè)別業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見，不足以作為個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的合理理由。

4.物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)—廈門海滄大永固大廈業(yè)主委員會與廈門海投物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)案【《人民法院案例選》2010年第3輯】

案例要旨：物業(yè)交接是物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的義務(wù)，該義務(wù)實(shí)際上即法律所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”，物業(yè)公司為履行該義務(wù)給業(yè)主造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。前期物業(yè)管理中，業(yè)主委員會未備案成立前，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止仍應(yīng)當(dāng)履行交接義務(wù)，此時(shí)，其應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理移交給委托人即開發(fā)商。

5.物業(yè)服務(wù)合同終止后，就公共維修基金的檔案資料返還而言，業(yè)委會具有訴訟主體資格—廈門市怡和大廈業(yè)主委員會訴廈門海誼樓宇經(jīng)營管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同案【《中國審判案例要覽》刊載案例】

案例要旨：業(yè)委會在維護(hù)全體業(yè)主的利益時(shí)，可以代表全體業(yè)主管理和接收公維金的檔案資料，且由于公維金的檔案資料所有權(quán)屬于全體業(yè)主，而業(yè)委會收回這些檔案資料是維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，也是全體業(yè)主行使權(quán)利的表現(xiàn)，另，在物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，將這些檔案資料移交給業(yè)委會代管，也有利于在聘請新物業(yè)管理公司時(shí)將這些資料移交給新物業(yè)管理公司代管。因此，業(yè)委會應(yīng)有訴訟主體資格。

6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)業(yè)主共有的停車位進(jìn)行管理的，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利—海安天寶物業(yè)有限公司訴徐某術(shù)、袁某麗物業(yè)服務(wù)合同糾紛案【《人民司法.案例》2018年第29期】

案例要旨：商品房小區(qū)地面停車位，不論是規(guī)劃停車位還是臨時(shí)停車位，如設(shè)置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，開發(fā)商與業(yè)主沒有特別約定，又不能辦理專有產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款（現(xiàn)為《民法典》第275條）規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)停車位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利。如其收費(fèi)既無物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)，又無停車位權(quán)利人的授權(quán)，業(yè)主以其擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、違規(guī)收費(fèi)為由抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

7.業(yè)主大會未成立情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主協(xié)商單方申請備案調(diào)整的物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主沒有約束力—曲靖佳恒物業(yè)服務(wù)有限公司訴王某敏、陳某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案【《人民司法.案例》2018年第5期】

案例要旨：業(yè)主并不直接參與前期物業(yè)合同的訂立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)合同內(nèi)容，前期物業(yè)合同因此轉(zhuǎn)化為買賣合同對業(yè)主產(chǎn)生效力。同時(shí)，基于物業(yè)服務(wù)的公共性，業(yè)主通常在事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，在糾紛發(fā)生前，業(yè)主可能實(shí)際交納了物業(yè)費(fèi)，可視為業(yè)主以其行為認(rèn)可了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的合同關(guān)系。物業(yè)費(fèi)價(jià)格的調(diào)整屬于對合同內(nèi)容的變更，任何一方需變更合同內(nèi)容，均需與合同相對方協(xié)商達(dá)成一致才可。在業(yè)主大會未成立情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，單方申請備案調(diào)整的物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主沒有約束力。

8.業(yè)主駕駛車輛多次不按規(guī)定停放且不聽合理勸導(dǎo)，又拒絕簽署遵守管理公約承諾的，物業(yè)有權(quán)依據(jù)管理公約對違停車輛實(shí)施管理，并將其車輛自動識別信息刪除的—周某等訴物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案【人民法院報(bào) 2020年7月23日第3版】

案例要旨：物業(yè)公司為解決因車多位少引發(fā)的停車糾紛，在結(jié)合業(yè)主建議以及相關(guān)部門調(diào)處意見的基礎(chǔ)上，制定了車輛管理公約，并經(jīng)意見征集，獲得三分之二以上的業(yè)主贊成的，該車輛管理公約對小區(qū)業(yè)主均具有約束力。業(yè)主駕駛的車輛多次不按規(guī)定停放且不聽合理文明勸導(dǎo)，又拒絕簽署遵守管理公約的承諾書，為確保小區(qū)消防安全，物業(yè)依據(jù)管理公約對違停車輛實(shí)施管理，并將其車輛自動識別信息刪除的，并無明顯不當(dāng)。業(yè)主要求小區(qū)恢復(fù)其車輛自由出入小區(qū)的權(quán)利的，人民法院不予支持。

9.物業(yè)費(fèi)的支付不以實(shí)體房屋的存在為必要條件—某物業(yè)服務(wù)有限公司訴張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案【《人民法院報(bào)》2011年12月01日第7版】

案例要旨：分析原房屋占用范圍內(nèi)的土地上實(shí)際已不存在房屋時(shí)，于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的房地產(chǎn)權(quán)利人是否仍負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)問題，應(yīng)從三個(gè)方面進(jìn)行考量，一是實(shí)際不存在房屋是否影響登記權(quán)利人的業(yè)主資格;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同在相關(guān)期間是否存在;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。案涉原房屋土地上雖不存在房屋實(shí)體，但張某買房時(shí)對此明知并登記為權(quán)利人，該責(zé)任不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且物業(yè)對業(yè)主的服務(wù)義務(wù)并不因房屋不存在而消失。物業(yè)費(fèi)的減低以服務(wù)存在瑕疵為前提，物業(yè)公司已適當(dāng)履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，張某作為業(yè)主理應(yīng)支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)，不存在房屋實(shí)體不能構(gòu)成免除業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)的理由。

10.物業(yè)公司在“選擇性欠費(fèi)訴訟”勝訴之后，法院對物業(yè)公司提起的群體性欠費(fèi)訴訟案件，如何正確適用“同案同判”的裁判規(guī)則—廣州市科泉物業(yè)管理有限公司訴劉某軍、李某玲物業(yè)服務(wù)合同糾紛案【《人民法院案例選》2012年第1輯】

案例要旨：雖然“同案同判”要求司法裁決在堅(jiān)持整體性觀念的前提下保持裁決的橫向平衡和縱向延續(xù)，但每件案件均應(yīng)“以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩”作為司法裁決的基本尺度，力求實(shí)現(xiàn)司法公正。由于物業(yè)公司前后訴訟具體情況不盡相同，因此，在個(gè)案的審理中，不應(yīng)完全拘束于已經(jīng)生效的判決，要準(zhǔn)確分析個(gè)案的具體情況，以解決問題，化解矛盾為主要目標(biāo)，確保個(gè)案審理具備良好的法律效果和社會效果。

轉(zhuǎn)自：走近民法典